當(dāng)前，“十三五”規(guī)劃的編制工作備受關(guān)注，牽動(dòng)各方。按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于做好“十三五”全國城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃的有關(guān)部署，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司委托部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心開展“‘十三五’時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)研究”。
11月3日，住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心在北京召開課題開題報(bào)告會(huì)，房地產(chǎn)市場監(jiān)管司、國家發(fā)改委投資所、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心、中國建設(shè)報(bào)社等單位相關(guān)負(fù)責(zé)人，北京、上海、山東、廣東、湖南等6個(gè)省市房地產(chǎn)主管部門，以及萬科、首開、碧桂園、金地、銀億、龍湖、新城、中垠、寧波交通房產(chǎn)等18家代表性房企參加會(huì)議，共同就行業(yè)發(fā)展面臨的困惑及轉(zhuǎn)型升級(jí)的路徑進(jìn)行深度研討。
據(jù)了解，課題研究內(nèi)容主要分為房地產(chǎn)業(yè)的“十二五”期間發(fā)展現(xiàn)狀、“十三五”發(fā)展環(huán)境和任務(wù)目標(biāo)、轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施途徑、保障措施、相關(guān)案例以及典型省市的研究報(bào)告。
誰的轉(zhuǎn)型不迷茫
破解發(fā)展難題、厚植發(fā)展優(yōu)勢，將創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念與實(shí)際情況相結(jié)合，成為每個(gè)行業(yè)都在思考的重要命題。作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)正站在發(fā)展的十字路口。
“為什么一家認(rèn)真做產(chǎn)品、做服務(wù)的企業(yè)生存會(huì)這么難?”藍(lán)城集團(tuán)總裁助理黃超坦言，綠城公司遭遇的種種挫折令企業(yè)轉(zhuǎn)型感受到切膚之痛，同時(shí)也讓分化設(shè)立的藍(lán)城對(duì)此進(jìn)行了深刻反思。他認(rèn)為，目前市場變化帶來產(chǎn)業(yè)鏈的變化，即利潤向產(chǎn)業(yè)鏈的后端轉(zhuǎn)移；客戶的真實(shí)需求也發(fā)生了變化，對(duì)好房子的要求不僅是建造品質(zhì)高，更要滿足細(xì)分需求。因此，藍(lán)城正在探索產(chǎn)品與服務(wù)的轉(zhuǎn)型，以用戶思維設(shè)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)品、度假產(chǎn)品等。同時(shí)，物業(yè)方面，從“保潔、保安、保綠”向全生命周期、全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)轉(zhuǎn)變，包括農(nóng)業(yè)、養(yǎng)老、教育、殯葬等，涵蓋業(yè)主的全生命周期與行業(yè)的全產(chǎn)業(yè)鏈?！安贿^，我們現(xiàn)在進(jìn)行的轉(zhuǎn)型只能說還在路上，市場將是檢驗(yàn)轉(zhuǎn)型是否成功的標(biāo)準(zhǔn)。”
天地控股總裁張華綱直言，今后房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢是市場分化、企業(yè)分化和產(chǎn)品分化。因此，課題研究需要多樣化，應(yīng)針對(duì)相應(yīng)內(nèi)容分別進(jìn)行專題研究，同時(shí)明確相應(yīng)的政策支持，以便調(diào)動(dòng)企業(yè)的積極性，“從多年經(jīng)驗(yàn)來看，企業(yè)不到萬不得已不會(huì)轉(zhuǎn)型，而轉(zhuǎn)型遇到困難也可能會(huì)放棄。所以，企業(yè)實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型離不開政府引領(lǐng)、社會(huì)支持和自身努力?！?/span>
對(duì)此，新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，課題研究應(yīng)進(jìn)一步明確轉(zhuǎn)型升級(jí)的研究主體，轉(zhuǎn)型路徑和相應(yīng)政策也應(yīng)是課題研究的重點(diǎn)，可以分為住宅、商業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)等不同專題。他表示，目前商業(yè)地產(chǎn)稅收過重，以至于商業(yè)地產(chǎn)在二手市場中流通困難，不利于持有型商業(yè)物業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
來自一線市場的龍湖地產(chǎn)北京公司副總經(jīng)理童暉稱，目前北京房價(jià)仍在上漲，成交量在上升，但是如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展也擺在企業(yè)面前。由于北京土地資源稀缺，不少地塊地價(jià)超過了當(dāng)?shù)卦凶≌姆績r(jià)。在這種情況下，未來“十三五”的土地供應(yīng)量以及住宅、保障房、商辦等比例將影響企業(yè)轉(zhuǎn)型。面對(duì)轉(zhuǎn)型做什么的行業(yè)困惑，眾多企業(yè)對(duì)創(chuàng)客、養(yǎng)老、教育、文旅等業(yè)態(tài)投入了很高的研究成本，然而效果卻不理想。因此，企業(yè)的創(chuàng)新轉(zhuǎn)型需要政府指導(dǎo)、真實(shí)行業(yè)數(shù)據(jù)庫以及具體政策法規(guī)等。
把握發(fā)展大勢
首開集團(tuán)黨委副書記李曉莉認(rèn)為，行業(yè)自信的前提源于正確的自我認(rèn)知，改革開放以來，中國房地產(chǎn)所創(chuàng)造的價(jià)值在世界獨(dú)一無二，因此此次課題研究起點(diǎn)要高，對(duì)行業(yè)發(fā)展要能夠起到引領(lǐng)作用。她表示，行業(yè)發(fā)展面臨拐點(diǎn)，房企需要結(jié)合國家戰(zhàn)略和企業(yè)自身特點(diǎn)發(fā)現(xiàn)新藍(lán)海。在以增量為主轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪繛橹鞯谋尘跋?，課題研究需要聚焦企業(yè)轉(zhuǎn)型如何與京津冀一體化、棚戶區(qū)改造、城市更新與復(fù)興等國家戰(zhàn)略對(duì)接，既有利于國家政策的推進(jìn)，也有利于企業(yè)順勢而為。
中垠地產(chǎn)執(zhí)行董事、總經(jīng)理張亞峰在發(fā)言時(shí)表示，房地產(chǎn)是政策經(jīng)濟(jì)、小政府經(jīng)濟(jì)和需求經(jīng)濟(jì)三者的兩兩耦合，因此，房企在轉(zhuǎn)型過程中既需要回顧，關(guān)注已存在的問題；也需要前瞻，關(guān)注企業(yè)未來如何與新業(yè)態(tài)、新模式融合。在他看來，房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展已經(jīng)比較成熟，所以，今后房地產(chǎn)的出路或許在于配合其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展，如市政配套和交通等?！白鳛閲?，我們并不片面追求利潤最大化，我們希望通過配合高鐵經(jīng)濟(jì)、軌道交通經(jīng)濟(jì)，為社會(huì)增加更多的配套設(shè)施，創(chuàng)造更多的有效需求?！?/span>
景瑞控股副總裁吳煒認(rèn)為，過去中國房地產(chǎn)坐在時(shí)代的風(fēng)口上得到快速發(fā)展，然而隨著市場供需基本平衡，今后行業(yè)的總體趨勢無疑是增速下滑并陷入紅海之中，房地產(chǎn)將從暴利時(shí)代走向微利時(shí)代。為避免諾基亞、柯達(dá)的結(jié)局，房企必須守正出奇，堅(jiān)持創(chuàng)新，向服務(wù)商、投資商轉(zhuǎn)型。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，大規(guī)模個(gè)性化定制生產(chǎn)成為可能，住宅產(chǎn)品的建造流程也將發(fā)生重大變化，因此，政府需要對(duì)相應(yīng)的報(bào)批報(bào)建流程及規(guī)定做出合理調(diào)整。
山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長張國強(qiáng)介紹了《山東省房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)實(shí)施方案》，以及該省去庫存、促消費(fèi)、防風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)舉措。他認(rèn)為，課題需要加強(qiáng)行業(yè)趨勢分析，特別是房地產(chǎn)配合“一帶一路”、“走出去”戰(zhàn)略的研究，幫助房地產(chǎn)企業(yè)在海外順利發(fā)展。
住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任文林峰在聽取各方意見后表示，課題組將建立暢通的溝通交流機(jī)制，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)研究，針對(duì)融資模式、開發(fā)模式、產(chǎn)品業(yè)態(tài)、互聯(lián)網(wǎng)+、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、品牌軟實(shí)力、社會(huì)責(zé)任等企業(yè)關(guān)心的問題進(jìn)行深度調(diào)研。同時(shí)，提供金融、土地、監(jiān)管等方面的政策建議。
根據(jù)研究計(jì)劃，課題組將于今年11月~明年1月開展行業(yè)調(diào)研和座談，由企業(yè)提供典型案例；明年，1月~3月撰寫課題報(bào)告，4月~6月討論修改完善，報(bào)主管部門決策參考。
來源：中國建設(shè)報(bào)
